부동산양도세율표 2026 적용표

부동산을 팔 때 보유기간과 주택 수에 따라 세율이 크게 달라집니다. 2026년 10월 4일 현재 시행 중인 기준으로 부동산양도세율표와 계산 흐름을 한눈에 정리합니다.

 

목차

• 부동산양도세율표 2026 세율
• 양도세 계산 순서
• 다주택 중과 적용 기준
• 2026년 적용 시 주의점

 

부동산양도세율표 2026 세율

2026년 10월 4일 현재 주택과 조합원입주권은 보유기간이 짧을수록 높은 세율이 적용됩니다. 보유기간 2년 이상은 과세표준에 따라 기본세율 6~45%를 적용합니다.

구분	과세표준 또는 보유기간	세율	누진공제
보유기간별	1년 미만 주택·조합원입주권	70%	-
	1년 미만 그 밖의 토지·건물	50%	-
보유기간별	1년 이상 2년 미만 주택·조합원입주권	60%	-
	1년 이상 2년 미만 그 밖의 토지·건물	40%	-
2년 이상 기본세율	과세표준 1,400만원 이하	6%	-
	1,400만원 초과 5,000만원 이하	15%	126만원
	5,000만원 초과 8,800만원 이하	24%	576만원
	8,800만원 초과 1억 5,000만원 이하	35%	1,544만원
	1억 5,000만원 초과 3억원 이하	38%	1,994만원
	3억원 초과 5억원 이하	40%	2,594만원
	5억원 초과 10억원 이하	42%	3,594만원
	10억원 초과	45%	6,594만원

 

위 표의 기본세율은 양도소득세 세율입니다. 지방소득세는 양도소득세와 별도로 붙으므로 실제 납부액은 계산 결과가 달라질 수 있습니다.

 

양도세 계산 순서

부동산양도세율표의 세율을 바로 양도가액에 곱하는 방식은 아닙니다. 양도차익과 공제액을 먼저 계산해 과세표준을 구한 뒤 해당 세율을 적용합니다.

 

1단계 양도차익 계산

양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 금액입니다. 필요경비에는 설비비·개량비, 자본적 지출액, 양도비 등이 포함될 수 있습니다.

 

2단계 장기보유특별공제 적용

토지와 건물을 3년 이상 보유했다면 장기보유특별공제를 차감할 수 있습니다. 일반적인 공제율은 보유기간에 따라 6~30% 범위이며, 세부 적용 여부는 자산 유형과 요건에 따라 달라집니다.

 

 

3단계 과세표준과 세율 적용

양도차익에서 장기보유특별공제를 뺀 뒤 양도소득 기본공제 250만원을 차감해 과세표준을 계산합니다. 그 다음 보유기간, 주택 수, 조정대상지역 여부를 반영해 부동산양도세율표의 세율을 적용합니다.

 

간단한 계산 구조를 살펴보거나 입력 항목을 확인하려면 아래 글도 함께 참고할 수 있습니다.

 

양도세자동계산 세금표

 

 

다주택 중과 적용 기준

조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 다주택자는 기본세율에 추가 세율이 붙을 수 있습니다. 다주택자 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료됐으며, 2026년 5월 10일 양도분부터 중과가 다시 적용됩니다.

 

2주택자 세율

조정대상지역 다주택자 중 2주택자는 기본세율에 20%포인트를 더합니다. 기본세율 최고 45% 구간이라면 계산상 최고세율은 65%입니다.

 

3주택 이상 세율

3주택 이상 보유자는 기본세율에 30%포인트가 가산됩니다. 기본세율 최고 구간에서는 계산상 최고세율이 75%가 됩니다.

 

 

중과 대상 공제 기준

조정대상지역 다주택 중과가 적용되는 경우 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다. 따라서 같은 양도차익이라도 일반 기본세율 적용 여부에 따라 과세표준과 세액 차이가 커질 수 있습니다.

구분	가산세율	기본세율 최고 구간 계산
조정대상지역 2주택	+20%포인트	65%
조정대상지역 3주택 이상	+30%포인트	75%

 

국세청 양도소득세 세율 바로가기

 

 

 

2026년 적용 시 주의점

이 글의 부동산양도세율표는 2026년 10월 4일 현재 시행 중인 소득세법 기준입니다. 양도일, 보유기간 산정, 주택 수와 조정대상지역 해당 여부에 따라 실제 적용 결과가 달라질 수 있습니다.

 

2026년 세제개편안에는 조정대상지역 주택의 다주택자 중과를 2027년과 2028년에 한시적으로 완화하는 정부안이 포함됐습니다. 정부안 기준으로 2주택자는 2027년 기본세율에 5%포인트, 2028년 10%포인트를 더하고, 3주택 이상은 각각 10%포인트와 15%포인트를 더하는 내용입니다.

 

다만 해당 내용은 2026년 9월 1일 국무회의에서 의결된 정부안이며, 국회 통과 전이므로 2026년 10월 현재 시행 중인 부동산양도세율표에 섞어 적용하면 안 됩니다.

 

세율 원문은 국세청 양도소득세 세율 변동 연혁표와 국가법령정보센터 소득세법 제104조에서 확인할 수 있습니다. 다주택자 중과 관련 정책 내용은 대한민국 정책브리핑 안내(www.korea.kr)를 함께 참고하면 됩니다.

 

2026년 10월 현재 핵심은 보유 2년 이상 기본세율 6~45%, 단기보유 주택 60~70%, 조정대상지역 다주택 중과 재개입니다.

 

양도세는 세율뿐 아니라 양도차익, 필요경비, 장기보유특별공제, 기본공제까지 함께 계산해야 실제 세액에 가까워집니다.

 

부동산 매도 계약 전에는 양도일과 주택 수를 기준으로 적용 구간을 다시 대조하는 것이 안전합니다.

 

세법은 개정될 수 있으므로 매도 시점의 법령과 공식 안내를 함께 살펴보세요.